空き家/株式会社ベストプラン

空き家法改正

特定空き家,管理不全空き家

空き家でお困りではありませんか？
2015年に施行された「空家等対策特別措置法」により、放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある空き家が「特定空き家」に指定され、固定資産税増額の対象となっていました。
2023年3月に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」が閣議決定しました。
その後、2023年6月14日に公布されました。
改正法では「管理不全空き家」と言って固定資産税が6倍に増額する空き家の対象が拡大されることが決定しました。
「管理不全空き家」とは「特定空き家になりそうな物件」のことを指します。
改正法では、「管理不全空き家」に対しても行政による改善の指導や勧告が実施できるようになったばかりでなく、固定資産税の住宅用地の特例の解除も可能となりました。

以前は、田舎の実家が空き家になっても、住宅さえ建っていれば固定資産税の減額措置を受けることができたため、あえて費用をかけて解体したりすることもせず、そのまま放置しているケースが多く見られました。
しかし今後は、そのまま放置していると管理不全空き家に該当してしまう可能性が出てくるため、定期的に空き家の状態を確認し、適切に管理しておかなければ、固定資産税の減額措置が受けられなくなってしまう可能性があります。今後も空き家に関する対策は更に強化されていくことが予想されます。
しばらく空き家のまま所有しなければならない場合は適切な管理を定期的に行い、使用する予定がない空き家の場合は早めに売却を決断するなど、空き家の今後の管理を真剣に考えるべき時代になったと言えるでしょう。

特定空き家の認定基準

特定空き家の認定基準
・倒壊などの危険がある状態―保安上危険な状態とは？
・衛生環境が悪い（悪臭・害虫など）―衛生上有害となるおそれのある状態とは？
・近隣住民の生活環境を妨げているー周囲の生活環境を脅かすとは？
・景観を著しく損なっているー景観を損ねている空き家とは？

〇保安上危険な状態とは？
建物が傾いている
屋根（瓦など）が剥がれ落ちている
看板が壊れて崩れそうになっている
門や外構にヒビが入り、崩れそうになっている
※建物が傾いていたり、屋根が剥がれ落ちている場合は、自分で修繕するのは難しいため、リフォーム業者などに相談して修繕を行う必要があります。

〇衛生上有害となるおそれのある状態とは？
　浄化槽が破損したまま放置され、汚物やその臭気が流出している
不法投棄されたゴミが放置されている
害虫、害獣が住みつき、糞尿を垂れ流している
　※有毒物質や異臭悪臭を発生させるような衛生状態の悪い空き家は、周囲の住民の健康状態を悪化させる可能性が高いので特定空き家に指定されます。

〇景観を損ねている空き家とは？
　屋根や外壁が剥がれたまま放置されている
樹木や植物が建物や敷地全体を覆うくらい繁茂している
ゴミが放置されている
※景観を損ねる空き家があると、その空き家だけでなく周囲の不動産の市場価値も下げてしまうため、特定空き家に指定されます。

〇周囲の生活環境を脅かすとは？
　空き巣や放火など、犯罪の温床になる可能性がある
周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出している
屋根の雪止めの破損によって落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げている
※犯罪や災害の危険性が高い空き家は、近隣住民の生活環境を脅かす可能性が高いため、特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されると

「特定空き家」に指定されると、まず行政から「特定空き家に指定された原因を改善してください」という「助言・指導」が入ります。
そして勧告を受けた翌年から6倍に上がった固定資産税を支払うことになります。
固定資産税の増額を回避したい場合、勧告が下る前に「助言・指導」に従っておくのが賢明です。
「助言・指導」に従わない場合は、50万円以下の過料が課されたり、場合によっては家が解体され解体費用を請求されてしまいます。

特定空き家に認定されないための対策

相続した空き家が特定空き家に認定されないためには、次のような方法があります。
1,住む人を探す
2,建物をそのまま有効活用する
3,解体して土地活用
4,売却する
それぞれの内容を紹介します。

1. 住む人を探す
家族や親族のなかで空き家に住む人がいないかを確認します。
空き家は、人が住んでいる建物よりも痛みが早く進みますが、人が住むことで適切に管理され、良好な状態を保つことができます。

2. 建物をそのまま有効活用する
空き家が賃貸需要のある立地にあれば活用が考えられます。
活用によって安定収入が得られれば、副収入や老後の自分年金にも充てることができ、維持管理コストをまかなうこともできます。
空き家をそのまま活用する方法としては、貸家、シェアハウス、民泊などがあります。
ただし、空き家はもともと古い建物なので、活用するためには多額のリフォーム費用が必要になるケースもあります。
そのため、あまり費用がかかりすぎると、リフォーム費用が回収できないリスクもあります。

３．解体して土地活用
特定空き家に指定されない方法としては、空き家をなくせばいいわけです。
ただし、解体費用などが気になりなかなか解体できない人も多いのではないでしょうか?
このような場合、土地が活用できるならば、事前の出費はありますが、いったん解体して、土地活用により収益を上げることをおすすめします。
土地活用の方法としては貸し土地、駐車場経営や建て貸しなどがあります。
収入を上げることにより、解体費用を少しでも回収できますし、運用状況が良ければ長期的な安定収入に繋がります。

４．売却する
特に使用する予定がない場合は、資産整理の一環として売却することも効果的です。
しかし、なかなか売りにくいようなエリアに空き家がある場合は、不動産会社に買い取ってもらうこともできます。
一般的な相場よりも低い金額にはなりますが、そのまま保有しておいて、固定資産税や維持管理の費用を支払うのが難しい場合などは買い取ってもらう方法もいい選択肢です。

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